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金利が上がる中の住宅ローン選び
2024年08月14日
こんにちは、京都の長岡京市で
自然素材と高気密高断熱の家を建てている
能見工務店の能見です。よろしくお願いします。
情報過多の中、様々な情報が溢れかえって
います。発信される情報というのは、
なにかしら配信者の思惑が入って発信されます。
今日は、
【金利が上がる中の住宅ローン選び】
について書きたいと思います。
これを書いているのが2024年8月7日なので、
発信したときには少し情報が古くなっているかも
しれませんが了承下さい。でも基本的な私の
考えは変わらないので参考にしてください。
色んな情報が飛び交う中、少し情報を整理したい
と思います。日銀が7月末の金融政策決定会合
で無担保コール翌日物金利いわゆる現行で言う
政策金利を0.1％程度から0.25％程度に引き上げ
ました。我々は住宅ローンを銀行から借りますが
銀行も日銀からお金を借りています。その金利が
政策金利になります。銀行は政策金利に数％
上乗せした金利で我々にお金を貸し出し、利益を
取っています。だから、銀行が日銀に借りるのに
支払う金利が上がったということは、住宅ローン
の金利も上がるということです。
では今後、変動金利と固定金利のどちらを選んだ
ほうがいいのでしょうか。本当に悩みますよね。
現在35年固定で1.8％前後、変動金利はまだ一番
安い所で0.27％です。高度経済成長期のバブル時
1975年辺りは変動でも8.5％、固定で9.5％前後
だったんです。とても考えられない金利ですよね。
そう思うと今は超低金利で、たった0.25％上がる
だけで大騒ぎです。過去のデータからわかる通り
日銀は景気が良すぎる場合や物価が激しく上昇し
ていると政策金利を上げて、景気が悪すぎる場合
や物価が下降していると政策金利を下げて市場を
調整します。今回は、景気は悪い感じがするのに
物価が上昇しているから金利が上がったんで
しょうか？詳しいことはわかりませんが本題に
戻して、変動金利と固定金利どちらを選べばよい
のか個人的な意見を言うと【変動金利】でいいと
思います。理由は3つあります。
①変動金利が固定金利より高くなることはない
変動金利が上がると固定金利も上がります。
固定金利はリスクが少ないので変動金利より
金利は必ず高くなります。選ぶ時点で変動金利が
上がっていると固定金利はその1％以上高い金利
になっています。過去には戻れませんが、
4～5年前は固定金利でも一番安い所で、0.9％
という銀行がありました。今から思えばあの時に
固定金利にしていればよかったのかもしれません。
②景気がバブル並に良くなるとは考えられない
今後1975年前後の高度経済成長期のような
好景気が日本に来るでしょうか。ひょっとしたら
石油や天然ガスなどの資源が大量に見つかって
バブル来るかもしれないですが、残念ながら
現実的にその可能性は少ないと思います。
であれば、景気が良くなりすぎることは今後
確率的には少ないのであれば、金利が多少上がる
かもしれないですが5％も6％にも上がらないの
ではないでしょうか。住宅ローンを変動金利で
組んでる方は特にジタバタせずに、もし複数回
金利が上がるようなら貯蓄を崩して繰り上げ返済
をして返済年数を縮めてもいいかもしれません。
ただ無理に繰り上げしなくていいと思います。
2人に1人ががんになる時代、がん団信の
メリットも最大限使いましょう。
③最初の10年で利息の半分を支払う
変動金利は、住宅ローンを返済しやすくするため
初期に利息返済の割合を高め毎月の返済額を一定
にする元利均等返済を選ぶ方が多いです。
この場合、住宅ローンの特に最初の10年の利息
負担が大きくなります。裏返すと残高が多く
残っている返済初期に多くの利息を払うことに
なります。返済期間が35年の場合でいうと
利息の半分近い金額を最初の10年で支払うこと
になります。そうなると初期の金利が安い方が
返済総額を抑えられますよね。
結論：金利が上がると言ってもまだまだ低金利！
なんだかんだ変動金利がお勧め！！
①変動金利が固定金利より高くなることはない
②これから日本の景気がバブル並に良くなる
とは考えられない
③最初の10年で利息の半分を支払う
という観点から変動金利がいいと思います。
今後、金利がどんどん上がるシチュエーションに
なった時は、多分ですが日本の景気が良くなって
みんなの給料も物価も上がっているので気に
しなくても良いと思います。但し、支払額が
上がる心配をしたくない方は、全期間固定を
選ぶのがベストです。あくまで私個人の見解
なので参考にして頂き、ご自身でしっかり判断
してください。クレームは受け付けません（笑）
しっかり家を建てて貰う建築会社さんに
アドバイスをもらいながら進めて
後悔しない家づくりを実現して下さい。
この情報が皆様の役に立てば幸いです。
次回は
【家の骨組み】
について書きたいと思います。
長い文章を最後まで読んで頂き
ありがとうございました。
今年も残り140日。頑張っていきましょう。
YouTubeでも様々な情報を配信もしていますので
そちらも機会があればご覧ください。
手刻みで建てる木組みの家
株式会社能見工務店
能見太郎