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中古の家を買うときの注意点
2025年07月16日
こんにちは、能見工務店の能見です。
能見工務店は京都の長岡京市で木と自然素材を
ふんだんに使い高気密高断熱で高性能な家を
建てています。よろしくお願いします。
情報が溢れる中、発信されている情報は配信者の
思惑が入って発信されています。ちなみにこの
ブログは自然素材と高性能住宅を大切にしている
能見の視点で、家づくりに役立つ情報をお届け
しています。このブログも例外ではありませんが
そういう見方もあるんだな、と参考にして下さい。
最近、「土地が高い」「新築の値段も高い」
ということで中古住宅を購入して
リノベーションするご相談が増えています。
ただ、中古住宅には「見えにくいリスク」が
潜んでいます。そこで今日は、
【中古の家を買うときの注意点】
について書きたいと思います。
耐震性能、断熱性能、家の劣化具合、給排水設備
建築確認取得の５つのポイントを紹介します。
????耐震性能は2000年基準が目安
まずチェックしたいのは「耐震性能」です。
1981年と2000年に建築基準法が改正されて
現在の耐震基準が適用されたのが2000年に
なります。なので中古住宅を検討される際は、
2000年以降に建てられた家をおすすめします。
それ以前の住宅は、今では信じられませんが、
かつては筋交いを大工さんが「ここに入れた方が
いいやろ」と感覚的に施工された家が多く
あります。また、金物補強がしてないような家も
沢山あり地震に対して不安が残ります。
家を改修する場合：制震ダンパーの取付や基礎の
補強なども検討するといいと思います。
????断熱性能の確認
断熱性能についても注意が必要です。これも
今では信じられませんが、古い住宅では、
壁や天井に断熱材が入っていないことが多い
のです。特に2階は非常に暑くなるという
ケースがよくあります。
家を改修する場合：天井は比較的簡単に断熱材を
追加できセルロースファイバーを使用して天井に
積もらせると暑さを大幅に軽減できます。壁や床
の断熱材は、内部をすべて解体してから施工する
必要があるため大掛かりな工事になります。
????屋根と外壁の劣化具合を見る
建物の劣化度を見るのに一番簡単な方法は、
屋根と外壁を目視することです。
・屋根の色が褪せていないか
・外壁の塗装が剥げていないか
・外壁に0.3ミリ以上のひび割れ（ヘアクラック）はないか
これらを確認するだけでも、劣化具合がある程度
わかります。屋根は少し見にくいので下屋根で
確認するなど工夫しましょう。
家を改修する場合：屋根が劣化していれば葺き
替えやカバー工法、外壁は再塗装を検討しま
しょう。特に屋根については、「ペンキで補修
しても5年ほどでまた剥げてくる」というケース
が多いため葺き替えるか、もしくは上から新しい
屋根材をかぶせる方法（カバー工法）をおすすめ
します。初期費用はかかっても、長い目で見ると
メンテナンス費用を抑えることができます。
????給排水と設備まわりの状態
見落とされがちなのが水廻りの配管や設備です。
築30年以上の住宅では、鉄管や老朽化した
排水管が使用されていることがあるので注意が
必要です。
家を改修する場合：配管を掘り出してすべてを
やり替えると費用が大幅に増えるので、既存の
配管は残したまま新しく配管する方法も検討して
もいいかもしれません。
????増改築の有無と図面の整合性
これも今では考えられませんが、昔は建築確認を
取ってない家や完了検査を受けてない家が沢山
ありました。図面がある場合は、新築時と現在の
間取りが一致しているかの確認をする必要もあり
ます。大幅に間取りが変わっている場合は、
無理に柱を抜いて構造上の欠陥が生じている
可能性があるため要注意です。
【結論】できれば改修してもらう業者に診て
もらったうえで購入しましょう！！
「安いから！！」「きれいだから！！」と
飛びついて購入すると逆に大掛かりな工事に
なって高くつくので要注意です！！
しっかり家を建てて貰う建築会社さんに
アドバイスをもらいながら進めて
納得した家づくりを実現して下さい。
この情報が皆様の役に立てば幸いです。
次回は
【考えで変わるベストな土地探しパートナー】
について書きたいと思います。
長い文章を最後まで読んで頂きありがとう
ございました。YouTubeでも様々な情報を
配信していますのでそちらもご覧ください。
手刻みで建てる木組みの家
株式会社能見工務店
能見太郎
